Über Aktien in Immobilien investieren?

Immobilienaktien sind eine gute und einfache Möglichkeit, wie auch Privatanleger ohne eigene Immobilien und ohne viel Startkapital an der Wertentwicklung von Immobilien partizipieren können. Eine ganze Reihe von bekannten Unternehmen aus aller Welt ist börsengelistet und diese Aktien können einfach und schnell den Weg in das eigene Wertpapierportfolio finden.

Nicht nur Aktien von einzelnen Immobilien-Unternehmen, sondern auch Immobilienfonds, die an der Börse gehandelt werden, sind eine einfache Möglichkeit, in Immobilien investieren zu können. In diesem Beitrag beschränken wir uns allerdings auf die Aktien von einzelnen Unternehmen, die an den gängigen Börsen gekauft und verkauft werden können. Dabei geht es natürlich vor allem um deutsche Aktien, aber auch um REITs (also börsengehandelte Investment-Trusts für Immobilien).

Neben der guten Handelbarkeit und der einfachen Analysemöglichkeit gibt es viele Vorteile, warum man über Wertpapiere in Immobilien investieren kann und sollte – aber natürlich gibt es auch Nachteile, bzw. manchmal kann der Erwerb einer physischen Immobilie klüger sein und besser zur eigenen Situation passen. In diesemBeitrag erläutern wir ausführlich die genauen Hintergründe.

Immobilienaktien oder eine eigene Immobilie kaufen?

Im Grundsatz haben Immobilien für Privatanleger ein großes Problem, das sich nicht hinweg diskutieren lässt und das insbesondere in den letzten Jahren immer größer geworden ist: Das Klumpen-Risiko. Während in den letzten Jahren die Immobilienpreise immer weiter gestiegen sind, hat auch der Wert der Immobilien im Verhältnis zu anderen Anlageklassen (Wertpapiere, Festgeld, Anleihen, etc…) deutlich überproportional zugenommen.

Mit Aktien von Immobilienunternehmen kann man genau planen, wie viel Geld man in diesen Sektor investieren möchte. Mit einem Sparplan, etwa auf einen Immobilien-ETF, benötigt man noch nicht einmal große Summen für den Einstieg in das Investment. Bereits ab 50 € oder sogar noch darunter kann man dann in Immobilien investieren.

Im Gegensatz zu einer eigenen Immobilie hat man natürlich keinen direkten Einfluss auf die Mieterauswahl, Renovierungen, etc. – aber das ist genau das, was viele Privatanleger auch wollen. Bei der eigenen Immobilie kann man die Immobilie natürlich deutlich höher bei der Bank beleihen, sodass in Zeiten niedriger Zinsen der Leverage-Effekt noch deutlich größer sein kann.

Unterscheide: Wohnimmobilien oder Gewerbeimmobilien

Wer eine eigene Immobilie kaufen möchte, der hat die Qual der Wahl: Soll es eine Wohnimmobilie oder eine Gewerbeimmobilie sein? Diese Unterscheidung hat große Auswirkungen auf die Vermietbarkeit, die Renditeerwartungen aber natürlich auch auf die Rechte und Pflichten des Vermieters (sowie des Mieters). Auch der Beleihungswert kann sich unterscheiden: Bei der Prüfung einer Baufinanzierung sollte die Art der Immobilie immer berücksichtigt werden.

Auch beim Investment in Immobilien-Wertpapiere ist diese Unterscheidung wichtig. Immobilienkonzerne wie Vonovia, Adler Real Estate oder TAG Immobilien, sowie LEG Immobilien haben oftmals einen starken Focus auf Wohnimmobilien. Demgegenüber dürfen REITs ausschließlich Gewerbeimmobilien im Bestand haben. Auch die Ausschüttung der Erträge ist bei REITs fest geregelt, anders als etwa bei regulären Aktien.

Darauf sollten Anfänger unbedingt achten

Wer sich mit dem Investment ein passives Einkommen aufbauen möchte, der sollte beachten, dass man bei der eigenen Immobilie ein doppeltes Klumpenrisiko hat: Ist die Immobilie nicht vermietet, kommt nicht nur kein Geld – auch der Kreditdienst muss geleistet werden. Bei Immobilienaktien hat man im Regelfall eine sichere Dividende, auch wenn diese in Krisenzeiten natürlich etwas abgesenkt oder auch mal ausgesetzt werden kann.

Die Nebenkosten beim Investieren: Ein Vergleich

Beim Kauf einer Immobilie gibt es hohe Nebenkosten. Notarkosten, Maklerkosten, Grundbuchkosten und weitere Faktoren schlagen mit bis zu 10 % des Kaufpreises zusätzlich zu Buche. Bei Immobilienaktien verhält sich das natürlich anders: Die Gebühren für den Kauf oder den Verkauf eines solchen Wertpapiers richten sich nach den ganz normalen Gebühren beim Aktiendepot. Im Regelfall werden selbst für große Investments (mit einem Ordervolumen von rund 10.000 €) nur wenige Euro an Gebühren fällig.

Auch bei der laufenden Vermietung werden Kosten fällig. Hausverwaltung, CO2 Steuer und weitere Posten können oftmals nicht oder nicht komplett auf den Mieter umgelegt werden. Auch bei der Nutzung von Immobilien-Portalen für die Mietersuche können zusätzliche Kosten anfallen. Diese können dann zwar von der Steuer abgesetzt werden, allerdings fallen diese zusätzlichen Kosten natürlich erstmal an.

Fazit: Über Immobilienaktien in Immobilien investieren

Unabhängig davon, für welche Option man sich letztendlich entscheidet: Ein gutes Investment muss nicht nur rentabel sein, sondern der Anleger muss sich auch wohl fühlen damit. Nicht jeder ist mit einer Immobilie bestens beraten und viele Investoren wiederum können vielleicht Durststrecken bei schnell handelbaren Aktien nicht so gut aussitzen.

Die eigene Situation, die Ziele bei der Geldanlage und die Risikobereitschaft des Investors sind die wichtigsten Punkte, die man beim Investieren in Immobilien beachten sollte. Dann klappt es auch mit der richtigen Geldanlage – egal ob in Wertpapiere von Immobilienunternehmen oder in das klassische Betongold.